建議我市盡快出臺商品房預付款管理辦法

              切實維護購房人合法利益

                    民盟婁底市委

商品房預售資金，是預售人將其開發建設的商品房在竣工備案前預售給購房人，由購房人按合同約定支付的預購房款，包括預收定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。一個新建商品房項目的預售款，動輒就上億元，大的樓盤可以達到數十億元。由于不少房地產開發商僅憑少量自身資金，或者根本沒有資金，只是借高利貸輾轉騰挪，便從事房地產開發，期望以房地產的高回報來獲取利益。這樣的開發商先天資金不足，購房者的預付款到了他們手中，他們拿著這一大筆錢或拆東墻，補西墻，用于償還債務；或者挪去建設其他項目；或者支付個人奢侈消費；甚至用預付款參與民間借貸，從中賺取更高額的利息。為了收取更多的預付款，個別房地產老板甚至“一房多賣”，據調查，我市個別房地產開發商一套房屋同時賣給5個人。2014年我市爆發民間借貸危機后，債權人普遍恐慌，急抽資金，使一些主要依賴民間借貸的企業主難以“借新償舊”，資金鏈就此斷裂，導致這些建設項目大都成了“爛尾樓”，交房遙遙無期，讓人看不到希望。花了“血汗錢”期盼早日住上新房的購房人，此時“望樓欲穿”卻無可奈何，唯一的辦法就是不停以各種方式找政府維權，成了地方黨委政府“頭痛”的不穩定因素之一。

為有效防止房地產開發商在預售商品房項目未竣工前將預售款挪作他用或“一房多賣”，從根本上保障預付款的安全，確保新建商品房后續建設不“斷糧”，我們建議，盡快出臺我市商品房預付款管理制度，對預付款進行有效管理。

一、新建商品房項目開發商必須先與銀行簽訂商品房預付款監管協議，規定預付款由簽訂協議的銀行監管后，房地產管理部門才能給開發商發放該商品房項目預售許可證。房地產行政主管部門在頒發商品房預售許可證時，必須在該證顯目位置公示預售商品房的監管銀行和帳號。

    二、購房者向開發商支付的購房預付款項，直接匯入指定的監管銀行預售資金專用帳戶，憑專用帳戶回單與開發商結賬。

    三、監管銀行根據監管協議對預售款進行監管，開發商要求支取資金用于項目建設，應提供施工單位、監理單位出具的書面材料，依據項目進度給予支付，并報房地產行政主管部門備案。

四、房地產行政主管部門負責對商品房預付款入帳情況，建設工程進度與預售資金使用情況進行監督檢查，一旦發現開發商有違規及逃避監管行為，應立即限制該項目的銷售，責令改正或吊銷商品房預售許可證。

                           2015年6月12日